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ZPPAUP

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Révision de la ZPPAUP

La Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager révisée permet de prendre en compte, en les additionnant à l’ancienne zone protégée (bâti ancien et historique de la vieille ville, ainsi qu’une petite partie de la colline de Bordagain), l’ensemble des sites inscrits et des monuments et immeubles remarquables de notre ville, ce qui représente 350,71 ha sur les 737, 20 ha de la superficie de la commune. Un cadre réglementaire concernant cette nouvelle zone de protection sera ainsi attribué à toutes les demandes de travaux ou de permis de construire qui devront être soumises, comme aujourd’hui, à Madame l’Architecte des Bâtiments de France. Mais ce cadre devient homogène et bien défini.

En limitant les hauteurs de construction, en protégeant le bâti ancien, et accordant une grande importance aux espaces verts, la ZPPAUP est un outil appréciable de préservation des espaces naturels et de l’environnement.

Quatre secteurs sont créés, avec des prescriptions décroissantes, mais qui permettent de trouver un équilibre harmonieux entre une constructibilité très recherchée et une nécessaire préservation de notre patrimoine. Ces quatre secteurs intéressent plus de la moitié de la superficie de Ciboure.

Cette nouvelle définition est une réponse, certes partielle, mais très volontariste à la question que tous ensemble nous posons : quel cadre de vie laisserons nous à nos enfants et petits enfants ?

Pour préserver et valoriser plus largement le patrimoine architectural, urbain et paysager, il convient en premier lieu de prendre en compte, non seulement la ville ancienne, mais encore la ville balnéaire et son paysage, qui doit faire face à une pression immobilière importante.

Cette volonté est ensuite coordonnée à l’établissement de règles plus adaptées aux particularités du bâti et du paysage, en fonction des enjeux selon les lieux et les quartiers.

La révision de la ZPPAUP permet enfin d’inclure les sites et monuments laissés de côté dans l’ancienne définition, afin d’homogénéiser le dispositif de protection, actuellement très complexe à cause de contraintes superposées et d’origines diverses.

Les monuments

Dans l’ancienne mouture, seules l’église Saint-Vincent et la Villa Leihorra avec son jardin et ses aménagements, monuments historiques classés, étaient inclues dans la ZPPAUP

La nouvelle ZPPAUP inclut les monuments inscrits tels que

la Croix Blanche,
le Couvent des Récollets,
la Fontaine,
le phare amont,
la Villa Lehen Tokia avec son jardin et sa clôture,
la Maison Nerea,
la Maison Ravel.

Dans un souci de protection maximum, Elhorrien Borda site classé, le Fort de Socoa, la Tour de Bordagain et la Croix sculptée rue de la Tour, font également partie des sites et monuments protégés. De même, la partie côtière de la ville, le port, la pointe de Socoa, la côte de Bordagain, les mamelons dominant la baie, tous sites inscrits, bénéficient eux aussi de la zone de protection.

Afin d’établir les contours des secteurs concernés par la nouvelle ZPPAUP, ont été particulièrement identifiés :

les maisons traditionnelles et leur art de bâtir original,
le tissu urbain des quartiers anciens et leurs espaces publics,
les ensembles et continuités remarquables dans le site,
les belles maisons de la période balnéaire récente et leurs parcs,
les points de vues remarquables
les sites et le paysage des collines de Bordagain, Sainte Anne, Sainte Croix, Socoa.

4 secteurs

Ces intérêts patrimoniaux identifiés ont conduit à définir les principes de la révision.

L’extension du périmètre de la ZPPAUP, l’établissement de 4 types de secteurs suivant leur nature, la création d’un règlement pour chaque secteur en fonction de sa nature et des objectifs de protection, caractérisent la nouvelle ZPPAUP.


Le secteur 1 concerne le centre historique, le port et les Récollets. Son bâti et son paysage sont appelés à être maintenus de façon précise. La hauteur du faîtage du bâti neuf sera limitée à l’altitude moyenne des faîtages existants. Dans cette zone, les alentours du phare amont et la rue Agorette présentent la particularité de pouvoir autoriser des hauteurs particulières, telle 8 m au faitage dans le secteur du phare, ou 11 m sur certaines parcelles de la rue Agorette.


Le secteur 2 concerne deux quartiers très sensibles mais encore en devenir, le bas de Socoa et la zone Besselère/Encan. Pas de hauteur particulière, sur les bords de la Nivelle, zone sensible classée en Zone Naturelle d’Intérêt Ecologique Faunistique et Floristique soumise aux directives du PLU. Dans le bas de Socoa, par contre, la hauteur de faitage est limitée par la hauteur du chemin du haut de Socoa.


Le secteur 3 englobe la colline de Bordagain, le haut de Socoa, Sainte Croix et Sainte Anne. Plusieurs règles de hauteur sont applicables, notamment celle concernant le bâti neuf qui ne peut excéder 8 m au faitage en prenant pour base le point le plus bas du terrain naturel. Ces espaces en grande partie urbanisés au cours du XXe siècle, ont une forte valeur paysagère grâce à des boisements et des vues dont le maintien est indispensable à la qualité du site.


Le secteur 4, espace de transition et de liaison entre les collines au sud de la ville, s’étend au-delà de l’autoroute. La hauteur des constructions est limitée à 11 m au faitage, sauf dans le vallon de Sainte Thérèse où elle peut atteindre 14 m.


Dans tous ces secteurs, des catégories de protection sont en outre précisées, elles concernent :

  • les édifices anciens remarquables à conserver,

  • les vues remarquables à ne pas dénaturer ou occulter,

  • les espaces naturels et plantés remarquables à conserver,

  • la construction de toits terrasses désormais interdite.


Si la ZPPAUP détermine les hauteurs des constructions, il est bon de rappeler que c’est le PLU qui détermine l’occupation des sols, autrement dit la surface autorisée pour chaque construction, au travers du COS, le Coefficient d’Occupation des Sols.

Mais la ZPPAUP, réglemente également les enseignes et les pré-enseignes des commerces, de même qu’elle apporte des recommandations pour les végétaux et les plantations. La publicité est interdite à l’intérieur d’une ZPPAUP, ce qui évite une débauche de parasols, auvents ou bâches, rarement du meilleur effet.

Comme on le voit, la création d’une ZPPAUP va bien au-delà d’une simple réglementation, elle instaure une autre façon de concevoir la ville et la vie.

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